HET PROJECT
1 | JUSTICE OFFICE BUILDING
Renovatie
Kantoren: 12.100 m²
2 retail ruimtes: 475 m²
2 | LEBEAU RESI BUILDING
Nieuwe constructie
64 resi eenheden of 8.200 m²
900 m² over 5 retail ruimtes
3 | SABLON OFFICE BUILDING
Renovatie
3 retail ruimtes over 600 m²
Kantoren: 4.400 m²
4 | PAILLE OFFICE BUILDING
Renovatie
Kantoren: 9.350 m²
| ONZE AANPAK
Ons project is gelegen in hartje Brussel, de Zavel, vlak bij de Kunstberg, het Koningsplein, de Regentschapsstraat en de Beeldentuin. Met dit gebouwencomplex willen we deze wijk, met haar rijke geschiedenis herwaarderen en een nieuwe impuls geven. We willen dit monofunctioneel complex ombouwen tot een gastvrije plek waar het de klok rond goed wonen, werken, en leven is. Deze nieuwe versie van het project is het resultaat van het integreren van suggesties van omwonenden, overheden en andere belanghebbenden. Het bevat meer renovatie (>75%), initiatieven om het milieu en het erfgoed te beschermen en kleinere bouwvolumes. Al deze maatregelen vallen onder dezelfde noemer: deze wijk vol potentieel op een sublieme wijze opnieuw uitdenken, rekening houdend met haar bewoners.
| Een project afgestemd met de bewoners
In het nieuwe project wordt rekening gehouden met de opmerkingen van de overlegcomitees dat in november 2022 en april 2023 plaatsvond. De verschillende buurtcomités kregen de gelegenheid om hun opmerkingen over het project met de overheidsinstanties te bespreken. Deze gesprekken werden vervolgens door de overheidsinstanties verwerkt tot duidelijke aanbevelingen. Die aanbevelingen werden volledig in het gewijzigde ontwerp van het Lebeau-project opgenomen. Er werd onder meer gevraagd om de skyline van het complex te bewaren en het percentage aan renovatie te verhogen. De discussies met de betrokken partijen waren een echt leerproces en hebben het project verbeterd. Door het Lebeau-project en zijn interactie met de openbare ruimte te herdenken, krijgt het project een duurzame, ecologisch verantwoorde toekomst waarin de huidige en toekomstige bewoners centraal staan. Dit levendige, humane en gemengde project zal opnieuw een sterke en kwalitatieve band creëren tussen de hoog- en laaggelegen delen van Brussel en de verbinding herstellen tussen de levendige wijk Zavel en de wijk van de Grote Markt.
| Renovatie & Volumes
In totaal wordt meer dan 75% of vier van de vijf gebouwen behouden en gerenoveerd (gebouwen Justice, Ruisbroek, Zavel en Lebeau). Zo kan niet alleen de CO2-voetafdruk van de werken worden verkleind, maar ook het erfgoed van de site in stand worden gehouden. Renovatie maakt het mogelijk de karakteristieke kenmerken van het complex te behouden en het bestaande te verfraaien. Wat het Lebeau gebouw betreft, werden verschillende interne studies uitgevoerd waaruit blijkt dat renovatie niet mogelijk is. Er zijn problemen met de indeling van de verticale circulatie, de toevoeging van terrassen en het volume is te groot en inefficiënt. Het gebouw zal zich hoedanook harmonieus in zijn omgeving mengen. De aanwezige materialen ter plaatse zullen zoveel mogelijk worden gerecycleerd om de CO2-uitstoot van de werf te beperken. Dit is in overeenstemming met het milieubeleid van de ontwikkelaar.
Niewbouw van het Lebeau-gebouw en afbraak van de binnenkoer:
– maakt de nodige ruimte vrij om een binnentuin in het hart van het complex aan te leggen,
– geeft de mogelijkheid een ondergrondse openbare parking aan te bieden ter compensatie van de bovengrondse parkeerplaatsen die in de toekomst zullen verdwijnen,
– helpt de site te herontwerpen om het vrij van fossiele brandstoffen te maken, door 100% groene energie te gebruiken (geothermie en warmtepompen),
– biedt de mogelijkheid aan om in de stad kwaliteitswoningen voor te stellen die op de behoeften van de toekomstige bewoners zijn afgestemd.
De totale oppervlakte en het volume van dit nieuwe project zijn kleiner dan die van het huidige complex om een lagere bebouwingsdichtheid aan te bieden (van 36.945 m2 naar 35.936 m2 voor de oppervlakte). Alles is tot in het kleinste detail bestudeerd om geen overlast te veroorzaken, maar vooral met het doel om het Gerechtsplein en Ruisbroeck te transformeren en nieuw leven in te blazen. De bovenste verdiepingen van het Lebeau-gebouw zullen trapsgewijs worden gebouwd om meer daglicht toe te laten in de Lebeaustraat. De nieuwe commerciële basis van dit gebouw zal ook een betere interactie met de openbare ruimte mogelijk maken.
| Duurzaamheid
| Productie van groene energie
De voor het project benodigde energie zal grotendeels worden opgewekt door geothermie en door lucht/water-warmtepompen. Bovendien zullen deze systemen geen fossiele brandstoffen vereisen. Ons project heeft de ambitie om voor de gebouwen Zavel, Justice en Paille het certificaat BREEAM Outstanding en WELL Platinum te behalen, de maximale score in termen van duurzaamheid.
| Circulair watergebruik
In het kader van dit project wordt in bepaalde zones het (overtollige) regenwater van de groendaken en de balkons gerecupereerd voor het bewateren van de planten en voor de watertoevoer van de toiletten.
| Duurzaam en slim op vlak van mobiliteit
De parkeergarage zal voortaan maar twee verdiepingen tellen, waardoor weinig extra grondwerken nodig zullen zijn. Om de concentratie van uitlaatgassen te verminderen en de luchtkwaliteit te verbeteren, zal in de parkeergarage een luchtzuiveringssysteem worden geïnstalleerd. Het slimme beheer van dit systeem zal een optimale werking bevorderen, aangepast aan de gebruiksperioden van de verschillende gebruikers. Met het oog op een vlotte mobiliteit in de wijk zal de parkeergarage 158 autoparkeerplaatsen en 425 fietsparkeerplaatsen tellen. 132 autoparkeerplaatsen zullen worden toegewezen voor openbaar gebruik, met een voetgangersuitgang naast de rotonde van de Zavel. Om tegemoet te komen aan de groeiende populariteit van elektrische fietsen en auto’s zullen de parkeerplaatsen ook met elektrische oplaadpunten worden uitgerust.
| Erfgoed
Minimale werkzaamheden voor een maximale kwaliteit. Het is de bedoeling het authentieke karakter van de gebouwen Justice en Ruisbroek zoveel mogelijk te behouden en tegelijkertijd de interactie met de omliggende straten en de verbinding met de Kunstberg te bevorderen. Door lichte accenten op de gevels aan te brengen en door de oriëntatie van de ingangen van de verkoopruimtes op de Lebeaustraat, de Strostraat en de Ruysbroeckstraat, wordt een complex gecreëerd, geïnspireerd op de art-decostijl en de historische materialen van de Zavelwijk (baksteen, gevel bewerkt met mooie details en edele materialen, patronen in de gevels…). Het project stimuleert daarbij animatie in de bovengenoemde straten en voldoet aan de actuele technische en reglementaire vereisten.
| Co-creatie
Het project stimuleert ook co-creatie. Zo wil Immobel de buurtbewoners betrekken bij het ontwerpproces van het project en bij de herinrichting van de openbare ruimte. Voorts werden de leegstaande handelspanden aan verschillende soorten winkels toegewezen om de verwachtingen van de consumenten van de wijk beter te kunnen peilen. Verschillende initiatieven werden al opgestart zoals een plantenwinkel, een circulaire kledingwinkel of een experimentele culturele ruimte. Op die manier kan het project de lokale economie en de lokale ondernemers ondersteunen. Dergelijke benaderingen beogen de openbare en handelsruimten aan de behoeften van de wijk aan te passen.
| Volgende fasen
Begin 2022
Indiening van de vergunningsaanvraag- Q3 2022
Openbare enquête
- Q3 2022
Overlegcommissie
- Einde 2022
Afgifte vergunning
- Begin 2023
Infosessie over de organisatie van de site
- Midden 2023
Start van de werken
- Midden 2024
Einde ruwbouw
- Midden 2025
Einde van de werken
